プロローグ：順調だった土地売買が突然の暗礁に
「まさか、こんなことになるなんて…」
田中さん（仮名）は、電話口で深いため息をつきました。十年近く前に亡くなったご主人名義の自宅と土地を売却し、新しいマンションを購入する計画。すべてが順調に進んでいたはずでした。
大手不動産会社に相談したところ、買主もすぐに見つかり、売買契約も無事締結。着手金も受け取り、「これでようやく新生活が始められる」と安堵していた矢先のことでした。
第一章：境界確認で立ちはだかった「壁」
問題が発生したのは、土地の境界確認の段階でした。
隣地の所有者の一人が、突然立会いに難色を示し始めたのです。不動産会社と提携している測量会社の担当者が何度も説得に訪れましたが、その隣人は測量図面の正確性に疑問を抱き、測量方法についても詳細な説明を求めるなど、一向に協力的な姿勢を見せませんでした。
「図面が本当に正しいのか分からない」 「測量の方法に問題があるのではないか」
隣人の疑念は日に日に深まり、確認書への押印は遠のくばかりでした。
第二章：長引く交渉と二重生活の始まり
日が経つにつれ、田中さんの状況は悪化していきました。
既に新居のマンションを購入していた田中さんは、売却予定の自宅とマンションの二重生活を余儀なくされました。住宅ローンの負担、光熱費の重複、引っ越しの準備で混乱する日々。約半年もの間、この状況が続いたのです。
決済は何度も延期され、不動産会社の担当者からは信じられない言葉が飛び出しました。
「これは売主の債務不履行です。責任はすべて田中さんにあります」
プロであるはずの不動産会社が、まるで他人事のような態度を取り始めたのです。
第三章：境界の基礎知識 – 筆界と所有権界の違い
ここで、土地の境界について整理しておきましょう。実は、土地の境界には全く異なる2つの意味があります。
筆界（ひっかい）
不動産登記により決定された一筆の土地の範囲を示す境界。最初に土地が登記されたときに固定され、土地所有者間で勝手に変更することはできません。
所有権界
隣接する所有者間の合意や売買、時効取得などによって定められた所有権の境界。
土地の売買で売主が明示すべきとされているのは「筆界」です。しかし、多くの隣人がこの違いを理解せず、「うっかり確認印を押したら損をするのでは」と誤解して協力を拒むケースが後を絶ちません。
第四章：不動産業者の責任とは
田中さんの困窮を見かねて、法的な観点から状況を整理してみました。
不動産業者の義務
プロである不動産仲介業者には、契約上の重要な義務があります：
- 事前調査義務: 売買契約締結前に境界標の状況を調査する
- トラブル防止義務: 期日までに境界確認ができない場合の対策を講じる
- 適切な対応: 解決できない場合は契約延期や中止を検討する
隣人の協力は絶対条件ではない
実は、隣地所有者の立会いは土地売買の絶対条件ではありません。売主の測量図や法務局の地積測量図などを基に境界を確定することも可能です。
大阪高裁の昭和61年11月18日判決では、次のように明確に述べています：
「仲介業者は、不動産取引について専門的知識と経験を有するものとして、委任の本旨に従い、善良なる管理者の注意をもって処理することを要する。売買対象土地の範囲が不明確な場合は、その境界を明示して、買主に損害の発生を未然に防止すべき義務がある」
第五章：粘り強い交渉の末に
田中さんのケースでは、粘り強い交渉を続けた結果、最終的に解決の糸口が見つかりました。
買主側も不動産業者であったため、事情を理解してくれました。「確定測量図までは求めない」という条件で、ようやく決済に漕ぎ着けることができたのです。
長い間の二重生活からようやく解放された田中さんは、「本当に良かった」と胸をなでおろしました。
エピローグ：今後のための教訓
田中さんの体験から学ぶべき重要なポイントがあります。
契約書の特約条項に注意
「隣地所有者の立会い印を押捺した測量図を交付する」といった条項がある場合、契約の直接当事者以外が関わることでトラブルが予想されます。
事前対策の重要性
可能であれば、このような条項を削除するか、隣地所有者が協力しない場合の措置について明記することが重要です。
専門家への早期相談
問題が発生した際は、早めに専門家に相談することで、より良い解決策が見つかる可能性があります。
土地の売買は人生の大きな決断です。境界確認という一見単純に見える手続きが、思わぬトラブルの原因となることがあります。しかし、適切な知識と対策があれば、多くの問題は未然に防ぐことができるのです。
田中さんの体験が、これから土地売買を検討される方々の参考になれば幸いです。
コメント